中银 中外运仓储物流封 闭式基础设施证券投资基金
产 品资料概要
日期 2025(li6
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△
送出日期 :2025年 6月 11日
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本概要提供本基金的重要 信 息 ,是 招募说 部分 。
作出投资决定前 ,请 阅读完整的招募说明书等
一、产品概况
(一 )产 品要素
中银 中 外 运 仓 储 物 流
基金简称 基金代码 508090
REIT
基金管理人 中银基金管理有限公司 基全托管人 招商银行股份有限公司
上市交易所及上
基金合同生效 日 上 海证券交易所
市 日期
茁土
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基金类 型 其他类 型 交 易 币种 人民币
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C
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本 基 金 在 基 金 合 同存 续 期 内
(本 基金存续期限为 自基金个
△
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同生效之 日起 40年 )采 取封
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运作方式 封 闭式 开放频率
闭式 运 作 并 在 证 券 交 易所 上
市 ,不 开放 申购与赎回 (由 于
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基金扩募发售的除外 )。
开始担任本基
金基金经理 的
董嘉 杰 日期
证券从业 日期 2017-07-18
开始担任本基
金基全经理 的
基金经理 上羽
卡 日期
证券从业 日期 2017-06-01
开始担任本基
金基金经理 的
马越 日期
证券从业 日期 2016-09-12
本基金的场 内简称 :外 运 REIT
运营管理机构 :中 外运瑞达 (上 海 )供 应链管理有 限公司
其他 原始权益人 :中 国外运股份有 限公司
战略配售 比例 :70%
原始 权 益人及 其关联方配售 比例 :20%
(二 〉标 的基 础 设 施 项 目情 况
本堆金拟持有的基础设施项 H情 况如下农 :
项 目名称 瑞达无锡物流项 目 瑞达 昆山物流项 目 瑞达金华物流项 目
浙江 省金华市 金 东开
江 苏 省无 锡 市 新 吴 江 苏 省 昆 山 市 昆 山开
资产范 围坐落 发 区金港 大道 东 988
区新都路 18号 发区中央大道 169号
号
所处行业 仓储 物流 仓储物 流 仓 储物流
由 2栋 双层电梯南
由2栋 双层 电梯高标仓 房组成 ,其 中 6号 库 1ˉ
建筑构成 标仓库 、门卫和配套
库组成 为单层商标仓库 ,7号
用房组成
库为单层普通仓库
总建筑面积 (平 方
米)
资产估值 (万 元 ) 15.I00 14.400 21.000
土 地用途 仓储 用地 仓储用地 △ 、 用地
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土 地使用期限 2056年 12月 30日 2058年 02月 13|l 2059年 I0月 09「 l
土地剩余年限 32.00自 | 33.12年 34.77垒 F∶
项 目名称 昆山千灯物流项 目 天津建合物流项 目 成都空港物流项 目
四 川 省成 都 市 双流 区
江 苏 省 昆 山市千 灯 天津 市西青 区王稳庄镇
资产范 围坐落 西航 港 街 道 口岸 路
镇瞿家路 666号 新源道 16号
所在行 业 仓储物流 仓储物流 仓 储物 流
由 2栋 双层电梯普通
由 2栋 单层高标仓 由 4栋 单层高标仓库 、
仓库 、l栋 单层南标仓
建筑构成 库 、I栋 办公楼和物 l栋 办公楼 和物 业用 房
库、
业 用房等配套组成 等配套组成
等配套用房组成
总建筑面 积 (平
方米 )
可租赁面积 (平
方米 )
资产估值 (万 元 ) 20.500 24.800 13,900
土 地用途 仓储 用地 仓储 用地 仓储 用地
土 地使用期 限 2063年 12月 22日 2064年 II月 09H 2060年 10月 18口
土地剩余年限 38.97年 39.86年 35.80年
基础 设施项 日近 三 年 及 ˉ
期 的经 营情况 如下 :
科目 2024年 2023生 Fl 2022年
营 业收 入 10.703.97 I0,407.96 9.515,46
营 q'成 本 5.337.66 5.410.52 5,021,01
利氵
i“ 闸 2,561.08 2,485.92 1.714,54
EBITDA 6⒚ 97.73 7.132.44 6,189.4I
备注 :息 税折 l"摊 销前利润 (EBITDA)=挣 利润 +所 得税+计 入 财务费用的利忠+折 |"+摊 销
(无 形资产摊 销+长 期待摊 费用摊销 )
现金流预测情况 :
单位 :元
项目
预测数 预测 数
可供 分配金额 62,752,593.35 64,557,462.8I
拟募集 资金金额 I,I28.381.311.38
净现金 流分派率 (年 化 ) 5.569'i。 5,720/o
备注:净 现金流分派率=可 供分配金额/拟 募集资金规模
二 、基金 投 资 与净值 表现
(一 )投 资 目标 与投 资策 略
在严格控制风险的前提 下 ,本 基金主要投 资于 日标基础设施 资产 攴
持证券 ,并 持有其 全部份额 ,通 过投 资基础设 施资产支持证券 等特
殊 目的载体取得项 目公司全部股权 ,最 终取得相关基础设施项 目的
投资 目标
完全所有权或经营权利 。本基金 以获取基础设施项 目运营收入等长
期现金流为 主要 目的 ,通 过提 升基础设施项 目的价值 ,争 取为投资
者提供稳定的收益分配和可持续 、长期增值 的回报 。
本基金的投资范围为基础设施资产支持证券 、利率债 (包 括 国债 、
政策性金融债 、央行票据 以及其他利率债 )、 AAA级 信用债 (包 括
符合要求 的企业债 、金融债 、公 司债 、中期票据 、短期融资券 、超
短期融资券 、 公开发行的次级债 、政府 支持机构债 、地 方政 府债 、
可分离交 易可转债的纯债部分 )、 货 币市场 工 具 (包 括 同 业存单 、债
券 回购 、银行存款 (含 协议存款 、定期存款及其他银 行存款 )等 )
以及法 律法规或 中国证监会 允许基础 设施 证 券投 资基 金投 资的其
投资范围
他金融 工 具 (但 须符合 中国证监会相关规定 )。
如因资信评级 机构 调整评级 等 基金管理 人之 外 的因素致使 本基金
投资信用债不符合上述投资范 围的 ,基 金管理人应 当在该信用债可
交易之 日起 3个 月之 内进行调整 。本基金不投 资股票 ,也 不投 资于
可转换债券 (可 分离交 易可转债的纯债部分除外 )、 可交换债券 。
如法律法规或监管机构 以后允许本基金 投资其他 品种 ,基 金管理人
在履行适 当程序后 ,可 以将其纳入投 资范围 。
本基金 的投资策略包括 基础设施项 目投资策略 (资 产 支持专项计
划投 资策略 、运 营策略 、扩募及收购策略 、 资产 出售及处置策
主要 投资策略
略 、权属到期后 的安排 )、 基金 的融资策略 、 固定收益 的投 资策
略。
本基金暂不设置业绩 比较基准 。
如果相关法律法规发生 变化 ,或 者有权威的 、能为市场普遍接 受
的业绩 比较基准推 出 ,基 金管理人可 以根据本基金的投 资范 围和
业 绩 比较基准
投资策略 ,确 定基金的比较基准或其权重构成 。业绩 比较基 准的
确定或变更需经基金管理人与基金 托管人协商 一 致后报 中国证 监
会备案后 (如 需 )及 时公告 ,并 在更新 的招募说 明书 中列示 ,尤
需召开基金份额持有人大会 。
本基金在存续期 内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额 ,
以获取基础设施项 目运 营收益 。因此 ,本 基金与股票型基金 、泥
风险收益特征 合型基金和债券型基金等有不同的风险 收 益 特征 。一 股市场情况
下 ,本 基金预期风险及预期收益低于股 票 型基金 ,高 于债券 型基
金和 货 币市场基金 。
招募说明书》“
注:① 投资者请认真阅读 《 基金的投资”
章节了解详细情况。
②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级,具 体风险评级结果参见基金管理人、销售
机构提供的评级结果。
(二 )投 资组 合 资产 已三 图表 域配 置 图表
`区
暂无 。
(三 )自 基金合 同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩 比较基准
的 比较图
暂无 。
三、投资本基全涉及的费用
(一 )基 金销售相关费用
对于战略投资者及网下投资者 ,本 基金不收取认购费 。
对于公众投资者 ,在 认购时收取基金认购费用 。公众投资者如果有多笔基金
份额的认购 ,适 用费率按单笔分别计算 。具体认购费率如下:
费用类型 单笔客户认购金额 (M) 认购费率 (%)
M(100万 元 0.60° o
场外认购 费率
M2500万 元 I000元 /笔
上海证券交易所 会员单位参照场外认购费率设定投资者的场 内认购
场 内认购 费率
费率
注 :本 基金 的认购费用应在公众投 资者认购基金份额时收取 ,不 列入基金财产 ,主 要用
-r基 金的市场推广 、销售 、登记等基金募集 期间发生的各项 费用 。投资人重 复认购 ,须 按每
次认购所对应 的费率档次分别计费 。
基金管理人及其他基金销售机构可 以在 不违背法 律法规规定及 《基金合 同》约定的情形
卜,对 基金认购 费用实行 一 定的优惠 ,费 率优惠的相关规则和流程详见基金管 理人或其他基
金销售机构届时发布 的相关公告 、公示或通知 。
本基金为封 闭式基金 ,无 申购赎 回机制 ,不 收取 申购 费/赎 回费 。场 内交 易费以证 券 公
‘
刂实际收取为准 。
(二 )基 金运作相关费用
以下费用将从基金资产中扣除 :
费用类 收取方
收费方式/年 费率
别
本基金的管理 费用包括基金管理人 、专项计划管理人 的管理 费种
运营管理机构收取 的运 营管 理 费 。
I、 基金管理 费
按 L年 度经 审计 的基础 设施 基金年 度报 告披露 的合 并报 表 层 面
基金净资产为基数 (在 首次经 审计的基础设施基金年度报告所载
的会计年度期末 日期及之前 ,以 基金募集 资金规模 (含 募集 期利
息 ,如 有 )为 基数 ),依 据 0.195%按 日计提基金管理 费 。
按 上 年度经 审计 的基础 设施基 金年度报 告披 露 的合并报 表 层面
基金管 理
基金净资产为基数 (在 首次经 审计 的基础设施基金年度报告所载
人 、计划管
管理 费 的会计年度期末 日期及之前 ,以 基金募集资金规模 (含 募集期利
理人和运 营
息 ,如 有 )为 基数 ),依 据 0△ 95%按 日计提计划管理人管理 费 。
管 理 机构
运 营管 理 机 构就提 供物 业运 营 管 理服 务收 取基础运 营基本 管 理
费和绩效管 理 费 。
(l)基 本管 理 费
基础设施项 目当年 的运 营基本管 理 费=管 理 的基础设施项 目年度
收入 (不 含税 )× 4%? 365× 该年度提供运 营服务的实际 自然天数 。
(2)绩 效运 营管 理费
绩效运营管 理 费=绩 效运 营管理 费计算基数 ×绩 效考核系数 ;绩 效
运 营管理 费计算基数=(EBITDA完 成值-EBITDA目 标值 )× 20%。
按上年度经审计的基础设施基金年度报告披露的合并报表层面
基金净资产为基数 (在 首次经审计的基础设施基金年度报告所载
的会计年度期末日期及之前 ,以 基金募集资金规模 (含 募集期利
息,如 有 )为 基数 ,依 据 0.0I%按 日计提基金托管费。
审计 费 会计师事务
用 所
信息披 规定披露报
露费 刊
《基金合 同》生 效后与基金相关的律师费 、资产评估 费 、公证 费 、
税务咨询 费 、财务顾 问费 (如 有 )诉 讼费 、仲裁费 、基金份额持
其他 费 有 人大会 费用 、基金 的相关账户的开户及维护 费用 、基金 的银行 相关服务机
用 汇划 费用 以及按照 国家有关规 定和 《基金合 同 》约 定 ,可 以在基 构
金财产 中列支的其他 费用 。费用类别详 见本基金 《基金合 同》及
《招募说 明书》或其更新 。
注:本 基金交易证券、基金等产生的费用和税负,按 实际发生额从基金资产扣除。
四、风险揭示与重要提示
(一 )风 险揭示
本基金不提供任何保证 。投资者可能损失投资本金 。
投资有风险 ,投 资者购买基金时应认真阅读本基金的 《招募说明书》等销售
文件 。
公开募集基础设施证券投资基金 (以 下简称“基础设施基金”)采 用“公募基
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”
金+基 础设施资产支持证券 的产品结构 ,主 要特点如下:一 是基础设施基金与投
资股票或债券的公募基金具有不同的风险收 益特征 ,基 础设施基金 80%以 上基
金资产投资于基础设施资产支持证券 ,并 持有其全部份额 ,基 金通过基础设施资
产支持证券持有基础设施项 目公司全部股权 ,通 过资产支持证券和项 目公司等载
体取得基础设施项 目完全所有权 ;二 是基础设施基金以获取基础设施项 目收费等
稳定现金流为主要 目的 ,收 益分配比例不低于合 并后基金年度可供分配金额的
lF,场 外份额持有人可通过办理跨系统转托管业 务参与上交所场 内交易或 直接参
lJ基
金通等相关平台交易。本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有
不l司 的风险收益特征 ,本 基金的预期风险和收益高于债券型基金和货 币市场基金 ,
低于股票型基金 。本基金需承担投资基础设施项 目因投资环境、投资标的以及市
场制度等差异带来的特有风险 。
投资基础设施基金可能面临以下风险,包 括但不限于 :
本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项 目,具 有权益属性 。本基金
可能面临的与基础设施基金相关的风险包括 :基 金价格波动风险、流动性风险 、
发售失败风险、交易安排有关风险 、暂停上市或终止上市风险 、集中投资风险 、
竹理风险、利益冲突风险 、市场风险 、基金份额交易价格折溢价风险 、基金份额
解禁风险等 。具体风险揭示详见本基金招募说明书 。
本基金可能面临的与基础设施项 目相关的风险包括 :重 要现金流提供方风险、
租约集中到期风险 、
空置期风险、
承租人违约风险、区域仓储物流市场竞争风险、
基础设施项 目未进行租赁登记备案风险、运营管理机构管理风险 、借款及现金周
转相关风险、投资目标不达预期的风险、运营支出及相关税费增长的风险 、投保
额无法覆盖评估价值的风险 、维修改造相关风险 、安全生产 、环境保护和意外事
件的风险 、土地使用权限风险、关联交易与利益冲突风险 、项 目土地受让投资强
度未达预期风险、现金流预测风险 、资产估值风险、规划风险 、意外事件及不可
抗力风险、基础设施项 目处置风险 、税收政策风险、区域及土地政策风险、行业
政策风险、环境保护政策风险、行业风险、市场风险等 。具体风险揭示详见本基
金招募说明书 。
(二 )重 要提示
场前景做出实质性判断或保证 ,也 不表明投资于本基金没有风险 。
基金管理人依照恪尽职守、
诚实信用 、
谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产 ,
但不保证投资于本基金一定盈利 ,也 不保证最低收益。
基金的过往业绩不代表未来表现 。
基金投资者 自依基金合同取得基金份额 ,即 成为基金份额持有人和基金合同
的当事人 。
更新 ,其 他信息发生变更的,基 金管理人每年更新一次 。因此 ,本 文件内容相 比
基金的实际情况可能存在一定的滞后 ,如 需及时 、准确获取基金的相关信息 ,敬
请同时关注基金管理人发布的相关临时公告等 。
切争议 ,如 经友好协商未能解决的,任 何一方均有权将争议提交上海 国际经济贸
,按 照上海国际经济贸易仲裁委员会 (上 海
易仲裁委员会 (上 海国际仲裁中心〉
'
国际仲裁中心 )届 时有效的仲裁规则进行仲裁 。仲裁地点为上海市 。仲裁裁决是
`
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终局的,对 各方当事人均有约束力 。除非仲裁裁决另有决定 ,仲 裁费、律师费用
由败诉方承担 。争议处理期间,基 金合同当事人应恪 守各 自的职责 ,继 续忠实 、
勤勉 、尽责地履行 《基金合同》规定的义务 ,维 护基金份额持有人的合法权益 。
《基金合同》受中国法律 (为 本基金合同之 目的,不 含港澳台立法 )管 辖 。
五、其他资料查询方式
以 下 资 料 详 见 基 金 管 理 人 网 站 网 址 :www,boChn,com△ 客 服 电 话 :
,/7
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